隨著昆明主城新項目越來越少，不少網友也開始將目光投向了次新房，我們也一起來看看，那些年開發商承諾的配套究竟兌現得怎么樣？

本期評測樓盤——保利璽樾。

(相關資料圖)

1、二環邊，近地鐵小區；

2、有躍層產品，贈送面積大；

3、綠化率超過45%，樓下就是農貿市場；

4、戶型建面約92-159㎡，三室至五室。

樓盤基本信息：

開發商：云南航樾投資發展有限公司；

容積率：4；

綠化率：40%；

樓棟數：18棟住宅；

總戶數：2140戶；

停車位：2497；車位比1:1.04；

物業：中航物業管理有限公司昆明分公司，物業費2.9元/㎡·月。

保利璽樾位于穿金路與二環北路交叉口的東北方向，昆十一中（現盤龍區財大附中）對面，總占地面積約101畝，一期2018年交付。

保利璽越原名中航璽樾，由中航里城負責開發（昆明的中航系地產項目有中航云璽大宅、中航城和中航璽樾三個，此前均為中航里程主導開發）。

2017年11月，中航璽樾被保利地產拿下，更名為保利中航璽樾，后又改名保利璽樾。

作為昆明為數不多擁有躍層的小區，保利璽樾在產品上也比較受歡迎。

事實上，作為普通高層和別墅之間的過渡，再加上高贈送的優勢，躍層產品也曾在昆明市場上風靡一時。

2018年，昆明市規劃局下發《關于進一步規范躍層住宅戶型設置的通知》，對躍層住宅戶型設計進行嚴格規范：

一、多、高層住宅建筑標準層原則上不得設置躍層戶型。

二、低層住宅及多、高層住宅的非標準層（底層、頂層、避難層等）設置躍層戶型的，中空部分不得超過30㎡，且不超過單層建筑面積的30%。中空位置只能設置在客廳位置，且每套戶型只能設置一個中空。

自此，樓市中的躍層產品逐漸稀缺。

2022年，雖然有文件明確“可推出躍層產品”，但躍層供應量也依然少得可憐，少數幾個項目即使有躍層也僅僅是幾套而已。

這樣一來，保利璽樾又進一步在產品稀缺性上把優勢提升了起來，目前16000元/㎡的均價穩穩超過了同在穿金路上的新盤。

2016年，保利璽樾（原中航璽樾）開盤，均價約9000-10000元/㎡，后期價格一路走高，躍層產品高于平層產品2000元/㎡左右。

小區分為兩個地塊，分別為一期的璽公館和二期的樾公館，分別位于龍軒街兩側。

由于樾公館地塊2020年才交付，不少房產證才剛滿兩年，因此本期測評以一期璽公館為主，二期作為補充。

璽公館為板樓設計，1、3、4、5、7棟為躍層，2T7戶；2、6、8、9棟為平層，2T4戶。

小區為封閉式管理，出入需要登記說明去向，或有業主出來接，這也是目前唯一一個血拼姐進入登記完信息，安保還會直接撥打電話確認手機號真實性的小區，十分負責。

小區內部設施比較豐富，羽毛球場、籃球場、乒乓球桌、涼亭、健身區、兒童游樂區都有設置，乒乓球還挺受歡迎。

作為比較新的小區，綠植養護還算到位，與大門口頗為熱帶的第一印象不同，內部的綠植比較集中，偏向選用一些相對耐寒耐旱的植物。

樓棟有門禁，可以看到一樓的大堂設置了會客區，這一部分在二期體現的比較好，整體還挺有設計感。

兩個地塊的小區大門入口處都設計了水景，但一期門口的水景已經沒有在使用。

二期倒是有水，但應該已經有一段時間沒有維護，淺淺的池子也泛綠了。

血拼姐在外圍繞了繞，發現有部分墻體已經有剝落的痕跡，好在修補也還算及時，但作為一個較新的小區，這種情況還是比較少見的。

戶型方面，小區目前掛出的二手房源建面約77-146㎡，三室至六室，一期和二期的產品在設計上基本保持一致。

先來看一個較為常規的三室平層戶型。

建面約92㎡的戶型為三室兩廳兩衛設計，東南/西南朝向，主臥并不算大，但也做到了套房設計，只是衛生間與廚房都需要通過生活陽臺二次采光，這設計就很保利，因此大多數業主都會在廚房與生活陽臺的連接處單獨裝一扇門，有點麻煩，但能讓兩邊都能得到相對有效的通風。

另一個小bug則是書房，由于書房與小陽臺之間還有一面墻，不少業主都干脆把這個小陽臺作為了儲物間，這就讓書房的通風采光更加尷尬，只能全天開燈。

再來看一個保利璽樾的躍層產品。

建面約109㎡的躍層產品四室兩廳三衛，不僅明廚明衛，主臥還能做套房設計，能包括獨立衛生間、衣帽間、陽臺，次臥也有自己的窗戶，不需要再通過別的空間二次采光。

從業主掛出的房源來看，有不少房源還處于毛坯狀態，戶型圖中的各個房間實際上需要自行分割出空間裝修，這也算有利有弊，可以按自己的意愿隨意改造內部空間，但裝修費用也會是很大的一筆支出。

整體來看，保利璽樾在戶型設計上算是中規中矩，對于躍層的設計明顯要用心得多，優于躍層內部空間可以自己根據實際情況劃分使用，在實用性和通風采光方面整體都會優于平層產品，加上躍層較為稀缺，如果不考慮老人孩子的磕碰等問題，躍層倒是個不錯的選擇。

保利璽樾與上周評測的禧瑞都配套條件較為相似。

交通方面，自駕出門就是穿金路，轉個彎就是二環，與禧瑞都緊鄰二環不同，保利璽樾還有兩三百米的距離，也就避開了高架的噪音問題。

較近的公交站位于財大附中門口，有十余條公交路線途經，還算方便。

目前距離保利璽樾最近的地鐵站是5號線的白龍寺站，距離大約700米，不遠，但走過去還是需要十來分鐘。

商業方面，2km內有同德廣場、愛琴海購物公園、北辰等大型商圈，小區外圍樓棟有底商，出門轉個彎有網紅街嘉和小街，日常生活購物娛樂都比較方便。

教育方面，小區隔壁不到100米就是財大附中（原昆十一中），據了解，此前昆十一中對口的小學有云波小學、盤龍小學（映象分校）、園博小學，保利璽樾也在劃片范圍內。

保利璽樾二手房源掛牌均價約16000元/㎡，不少房源都還是未裝修入住的狀態，平層與躍層產品以15700元/㎡左右為分界線，躍層產品明顯單價較高，報價大都在17000元/㎡以上。

周邊的二手房其實并不算貴，禧瑞都、四季花語、云南映象、春城鄰里等小區房源掛牌價都在10000-14000元/㎡左右。

片區內較近的新盤是同在穿金路的雍錦園，該樓盤已部分交付，目前均價約15000元/㎡。

總體來看，相較于同區域的小區，保利璽樾由于有保利的品牌，以及稀缺的躍層產品加持，整體均價穩穩地站在了片區均價之上。

優勢：

1、房齡較新，板樓，有稀缺的躍層住宅；

2、近地鐵，近二環，交通方便；

3、配套齊全，日常生活便利。

劣勢：

1、單價高，物業費高，沒有價格優勢；

2、容積率較高，居住密度大；

3、不少房源未滿兩年，稅費高，需了解清楚。

下一期評測想看哪個樓盤，你說了算，歡迎給血拼姐留言哦。