出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王迪

【資料圖】

編輯 | 吳亞

國內一線城市豪宅拋售潮接連上演，在國際上迪拜樓市卻演繹了一種另類“火熱”。

相關統計數據顯示，截至2023年4月，迪拜共有36946筆房產交易，創下同期有史以來的最高紀錄，年初至今房產平均價格上漲14.5%，實現房產價格和租金的快速攀升。據某財經媒體報道，迪拜當地還出現了“新房開盤搶爆”、土豪接連掃貨等場景。

根據房地產咨詢公司萊坊預測報告，迪拜為全球第四大最活躍的豪華住宅市場，其豪宅價格將在2023年實現全球最強勁的增長。

迪拜，這個神秘而又鎏金的網紅城市曾不止一次吸引全球投資客, 就連老牌投資者巴菲特，也在2019年表示進軍迪拜樓市的意愿，而在其中中國投資者也扮演著重要作用。一位在迪拜當地旅游的業內人士告訴搜狐財經：“在迪拜當地的中國人非常多。”

事實上，早在2018年，中國投資客就曾問鼎迪拜房地產成交前列。公開數據顯示，2018年前三個季度，中國投資者在迪拜房地產市場的投資金額達到17億迪拉姆（1 阿聯酋迪拉姆 ≈ 1.9142 人民幣），中國投資者成為迪拜房地產市場排名第6的投資客，而在2017年中國投資客排名位居第15名。

對于此波迪拜樓市的爆火，央視財經評論員薛建雄對搜狐財經表示：“迪拜樓市火熱是因為大量的投資客涌入，主要是因為經歷了十年底迷，積累的購買力及過度刺激政策帶來了此波上漲。與海南一個道理，海南國內投資客偏多，迪拜國際投資者多一點。迪拜是中東貿易中心，而其房價又比國內北上深要便宜。”

“8%租金回報率”，花式優惠政策帶來成交激增

80后的李明（化名），是一位迪拜當地的華人房地產經紀人，他在迪拜負責銷售工作已有5年時間。

李明告訴搜狐財經，現在買公寓及豪宅的客戶都不少，便宜的房源搶得人更多。豪宅開發商都是限量發布，價格從 3萬到10幾萬元/㎡都有。租房市場物業一直很穩定，租金回報率在8%左右，迪拜常住人口不多，但流動人口很多。目前客戶購房主要聚焦在核心區域、市中心、市中心周邊。

“在房價方面，以比較火熱的區域美丹區、Marina區、云溪港區域來看，美丹區的均價在4到5萬元/㎡左右，云溪港在5萬元/㎡左右，Marina 在10萬元/㎡左右。著名迪拜塔公寓均價在8萬元/㎡左右。迪拜的房價遠低于國內動輒10萬元平米的一線城市房價。“

搜狐財經在瀏覽外房網迪拜置業一欄時發現，肯西頓水郡 Kensington Waters項目標注著高性價比學區房，總售價約125萬人民幣，且明確寫著為永久產權，且有學費折扣政策。

該位經紀人告訴搜狐財經，這一價格屬于比較便宜的學區房，現在市面上已經很難買到。“在迪拜，比較好的學區房，一房一廳的價位大概在340萬人民幣左右， 面積在70平米左右；兩居一般在410萬人民幣左右，面積在100平米左右；三居大概在600萬人民幣左右，面積在150平米左右。相對于北上深高昂的學區房價格，迪拜的學區房有一定價格優勢。”

從租金回報率來看，以迪拜最有名的中國人聚集區龍城的國際城為例，據我愛我家海外顯示，2019年國際城的房價在8200-12000人民幣/平方米，租金回報率在9%-11%左右，是迪拜租金回報率最高的區域之一。

除了房價及租金優勢之外，吸引全球投資客的原因，還在于迪拜各個層面都給予了外籍買家較大的優惠力度。

李明稱，迪拜此前出臺了很多政策吸引人才。2020年年中，迪拜政府采取寬松的防疫政策，只要存款200萬迪拉姆2年以上，可申請10年黃金簽證。 加上全球通貨膨脹、俄烏沖突等因素迪拜成為熱門的投資目的地。他認為，目前迪拜的房價還不算是高位。

據搜狐財經了解，迪拜大多數項目是永久產權、沒有公攤、沒有增值稅、沒有個人所得稅，同時置業手續非常簡單，持有護照、委托授權、與法院召開視頻會議，即可異地買房賣房。此外，迪拜具有分期付款及免息付款計劃，開發商給出3-5年的免息計劃，可在剩余時間內將余款免息付清。

在房地產規范方面，迪拜也有相應的規定。“二手房中介費2%，土地局規定的統一標準，新房沒有中介費。目前大部分都是當地本土開發商，以政府開發商居多，迪拜土地局有一套很完善的系統，有保證。所以，會吸引這么多國際買家。”李明進一步解釋稱。

一系列數據呈現了市場的走向。根據萊坊的數據，2022年迪拜的平均房價飆升了44.2%，自2020年3月以來房價更是上漲了149%。

另據ZAWYA網站消息，迪拜房地產行業在2023年第一季度的表現，其總交易額為1570億迪拉姆，比2022年同期增長了80%。2022年的總交易額為5280億迪拉姆。

旅游局巡演吸客，貿易、創業自由等氛圍加注

迪拜房地產市場2023年將創新高

事實上，迪拜樓市的火熱在2022年已經初見端倪。根據迪拜大型房地產咨詢公司Betterhomes數據顯示，2022年登記的住宅銷售交易數超過了86000宗，同比增長近75%，并刷新了2009年80000宗的紀錄。

與此同時，搜狐財經發現，今年年初，迪拜旅游局曾以一場“迪拜，好久不見”為主題路演在北上廣蓉四城進行巡回演講，由此可以看出當地對于吸引投資者的熱切盼望。

根據最新發布數據，迪拜在2022年接待了1436萬的國際過夜游客，比2021年的728萬游客同比增長97%，前往迪拜的旅游人數恢復到疫情前的86%，超過了全球和地區的復蘇水平；2022年，迪拜酒店行業的平均入住率為73%，是世界上最高的國家之一。

針對投資者選擇迪拜的原因，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對搜狐財經指出，受到國際形勢影響，很多人涌到迪拜，原因是因為這些地方打工或辦個工作簽就能長期留下來，但是不可能拿到當地的身份，有的去不了歐美退而求其次來到迪拜等國家。例如，尋求資產避險的俄羅斯人、加密貨幣富翁和印度富人紛紛涌入迪拜，帶動了當地樓市交易。

“其次，就是做中國的生意，很多溫州人就是這樣。”

以中交集團為例，在迪拜當地就有基建港口項目，也有片區開發項目布局。某位曾經在迪拜當地工作的中交員工對搜狐財經指出：“最近這幾年，迪拜的樓市漲跌與國際政治形勢有關。因為貿易投資比較自由。有錢就可以去，對投資者開放，可以感受中東土豪的生活，作為歐亞北非的中心，還是不錯的。中國人很多，貿易、旅游、居住、工作、創業、求學的都有，但移民的少。“

事實上，中國買家一直是在迪拜投資者名單上占據重要位置。根據迪拜土地局數據，2018 年，中國與印度、英國和巴基斯坦并列為投資迪拜房地產的前四大外籍買家。在中國旅行社公民出境團隊游業務 2 月起恢復時，阿聯酋被列入首批20個國家名單。

一方面相較于倫敦、新加坡、紐約、洛杉磯等地豪宅，迪拜的高端房產價格十分具有吸引力；另一方面，由于世界許多知名大學在迪拜都設有分校，不少中國學生選擇了去當地深造。這成為中國買家青睞迪拜房產的原因。

此外，搜狐財經發現在網絡上某迪拜房產公司推介直接打出了5點優勢：包括資金避風港、大環境優質教育、一家三代簽證享受本地人社會教育、醫療保障等福利。

根據目前迪拜樓市的火爆程度走勢，《海灣時報》預告，由于高凈值個人和外國投資者的需求增加，預計房地產價格和租金價值將上漲，迪拜的房地產市場將在2023年創下新高。

警惕新輪樓市泡沫，迪拜會步海南樓市后塵嗎？

迪拜樓市，一直是全球最熾手可熱的投資熱土，但并非一直保持現在的風光無兩。

2012年到2014年，迪拜房價經歷了一波大牛市，分別上漲了17%、26%和19%，漲幅在當時冠絕全球主要城市。自2015年迪拜房價見頂后，2019年迪拜房價5年跌了四成，上千投資客曾被套牢。

迪拜一度被稱作是“全球樓市表現最差的一線城市”，房地產庫存過剩、油價下跌、貨幣貶值和政局動蕩，成為當時迪拜房價下跌的原因。

2019年時，中國投資者重新入場。2019年10月，迪拜房市成交量近5000筆，這創下了自2008年以來的最高月度紀錄。2018年前三個季度，中國買家對迪拜房產的投資額超過32.5億元人民幣，創下歷史新高。

事實上，海南的樓市發展與迪拜十分相似，兩者都曾因政策優惠吸引大批投資者。在海南三亞，幾乎每一個豪宅項目的宣傳文案都將自己稱作“東方迪拜”。

就迪拜來看，其地處亞歐非大陸交匯處，其東西方風情并存。早期經濟依靠石油開采，是完全的工業依靠型城市，后大力將資金投入城市基礎設施建設，由此發展商業經濟，航空業和物流業，形成二三產業的良性循環，逐漸成為亞非歐大路上不可取代的金融、文化、政治、旅游、文化的核心城市。

海南樓市也曾風光一時。可是現在，因為房價高、限購及經濟等因素，自2022年以來，三亞樓市步入“降價跑量”階段，二手房也陷入了有價無市的困境。

據貝殼數據統計顯示，2023年4月海口銷售的130套二手房中，有119套在降價出售，平均降價幅度都在5%-10%之間，甚至有部分房源降價幅度高達14%。

除了海南樓市低迷之外，北京、上海也出現了豪宅拋售潮。今年5月，北京豪宅萬柳書院爆雷，75套房作為抵押物被處置。此前早在去年12月，上海浦東濱江區域豪宅掛牌量也在增加，如仁恒濱江園、濱江凱旋門等，門店掛牌總量增加近30%，世茂濱江花園是其中掛牌量增加最明顯的，掛牌量約有200套。

“北京、上海豪宅拋售潮是必然狀態。一方面受到大環境影響，上海有外資被迫撤離。從經濟角度來說，中國任何一個一線、二線省會城市的樓價，相對于現在中國人的財富增長或者收入來源增長而言，實在是太高，清理指數已經是前無古人，后無來者。”黃立沖如此表示。

事實上，有漲就有跌，一直是貫穿樓市發展的自然規律。在迪拜“狂飆”的樓市背后或暗藏隱憂。

“等過熱后，政策退出，沒有足夠真實需求，投資者賣和出租都困難的時候，又是新一輪陰跌。這種新興小經濟體，發展快但底子薄，容易大起大落。十幾年一輪波動行情，跌下去也會很慘。”某位投資者如此對搜狐財經表示。